这个博客

3个可能让你损失销售的租赁条款以及如何减轻它们

3个可能让你损失销售的租赁条款以及如何减轻它们

在安卓版客户端,  通常会相信客户的话,租赁是标准的和真正的NNN.  我们的挑战…

在安卓版客户端,  通常会相信客户的话,租赁是标准的和真正的NNN.  ch的我们作为安卓版客户端经纪人面临的挑战, 这些词是否比大多数投资者意识到的要主观得多.  作为一个结果, 在将房产推向市场之前,我们必须仔细审查每一份租约,评估每一个潜在的交易杀手.  然后,我们可以适当地制定营销计划,并迎合正确的买家群体,而不浪费宝贵的时间.

在这种情况下,必须考虑的不仅仅是买家. 有些买主比其他买主更能接受这些条款, 然而, 银行, 评估师和其他各方也有责任,往往会扼杀交易. 下面列出了我们在安卓版客户端中寻找的最常见的条款, 以及一些在租赁谈判中缓解这些问题的方法.

1.  取消/降低租金选项 

Knibbe:     取消选项是指承租人在某种情况下可以选择终止租赁或支付减少的租金,或者只是随意选择. 这些术语中最常见的是在一个确定的时间设定之后. 例如,房客可以选择在36个月后的任何时候取消,但需要提前90天通知. 虽然这对投资者来说似乎无害,因为他们认为该地点对租户很好,他们搬出的可能性很低, 贷方会有不同的看法, 有充分的理由. 

贷款人将评估租赁作为一个短期租赁,连续90天的更新选择. 这不仅会影响杠杆的数量,而且可能会对单个租户建筑的所有杠杆都产生潜在的影响. 即使承租人为这种权利支付了罚金,承租人可以行使这种权利的事实 在任何时候 实际上是90天的租期,直到租期结束. 这可能使它几乎不可能再融资或出售后,租户已经越过选项终止时间.

一些租户会要求在某些不利事件发生时支付较低的租金,以尽量减少影响,并防止关闭. 这些条款的挑战在于,它将破碎的租户策略的负担加在了业主身上, 无限期地. Radio Shack是一个很好的案例. Radio Shack公司有条款规定销售额应低于300美元,例如000年, 在剩余的租期和选择权期内,他们只需要支付10%的租金. 在那些租约签订的时候,大多数开发商似乎不太可能想到这样一个强大的名字. 当这个概念作为一个整体开始失败,因为消费者行为的转变, 那时,房东们可以资助一个失败的商业模式. 在我们看来, 这是由于这些租赁条款,使Radio Shack公司能继续经营下去. 无论市场情况如何,业主都没有办法再租下去.

一个可能的替代

巴布科克:   如果取消所有的选项在租赁谈判中不是一个选项, 相反,尝试与未来的房客妥协. 定义一个具体的日期来执行或放弃期权是一种方法. 除了, 承租人应被要求偿还任何未摊销的租赁佣金和租户改善津贴,甚至可能的重新租赁成本. 这使得房东可以将再融资或出售计划推迟到上述日期过后,而不是将他们锁在长达10年的不确定状态.

2.  短期连续续订选项

Knibbe:    令人惊讶的是,我们经常听到更新选项作为一个所有者利益的广告. 对业主没有好处,只有租户有好处. 它本质上是一种类似于股票市场的选项,允许租户在指定的时间内控制位置,通常是预定的价格. 更糟糕的是,它限制了业主的潜在收入,降低了他或她应对市场变化、维持或增加物业价值的潜力. 至少,它使业主能够保留一个可能不再最适合该物业的租户. 尽管如此,大多数租户都需要它们,而且大多数租约都有某种形式的续约选择. 超过原租期的续约选项和短时间的续约选项会像上文讨论的取消条款一样对物业产生影响.

一个可能的替代

巴布科克:    乍得提到, 几乎所有的租约都有, 让那些不值钱的东西对买家更有价值. 当在租赁谈判中面对不合理的续约选择时(想想沃尔格林和50家吧, 一年选择权)一个重要的经验法则是绝不允许租户在选择权期间获得比他们在基本租期更多的控制权. 也, 大多数租户会同意某种形式或变化的“市场价格”,以使物业更好地回应市场状况.

3.  NNN补偿的上限

Knibbe:     并不是每个人对NNN的定义都是一样的. 甚至在不同的单租户资产中,每个资产中都有相同的租户,也是如此. 虽然有些租赁很简单, 将100%的责任和维护财产的成本(单租户)或其租赁空间和公共区域(多租户)其他人有我们认为的“滑动”. 你可以在这里了解更多关于NNN租约的具体变化. (link). 滑动是指租客收取(或直接支付)的费用与实际费用的差额. 这对资产定价至关重要,因为它直接影响净营业收入,进而影响资产的价值. 在承保一项资产时,我们面临的最常见的挑战是看到对这些费用设置上限. 这些上限与实际水平的接近程度告诉我们,现在或不久的将来出现下滑的风险有多大. 在多租户的房产中,上限是很常见的,只要它们在合理范围内,而且只在可控费用上,大多数投资者和贷款人都能接受. 当上限涉及财产税或保险,或者限制不合理,不允许房东跟上通货膨胀时,交易杀手.

一个可能的替代

巴布科克:       在NNN租赁中,经验不足的租户或代理人通常会要求设定上限或统一费率. 我通常发现,描述NNN的费用是有益的,类似于托管帐户的房子,包括财产税等. 不是房东的利润中心而是让房东安全地长期租赁下的爱博体育竞猜app下载租赁承租人需要不暴露他们的风险飞涨的爱博体育竞猜app下载税,对于大型中心可能导致业主拖欠贷款如果某某租赁并不完全. 我通常会建议房东们,对不可控因素(税收和保险)设置上限是一个交易杀手,绝对不应该考虑, 有疑问时, 指出你的银行肯定会反对风险的增加. 另一种选择是与租户合作,提出一个合理的上限,每年可控制的费用只有5%.

这些条款可能会对多租户和单租户的物业产生不同的影响,在谈判时应考虑到租户的空间比例份额. 急切地想签租约, 谨慎小心,通过适当的谈判,确保中心的价值得到维护和提高.

总结: 不管预期的持有期限, 总是从潜在买家和贷款人的角度来评估租赁条款,以使物业的价值最大化.
令人惊讶的是,我们经常听到更新选项作为一个所有者利益的广告. 对业主没有好处,只对租客有好处。”乍得Knibbe、CCIM

了解更多关于您的租约谈判将如何影响物业价值的信息, 拜访没有参与租赁谈判的安卓版客户端经纪人. 随着时间的推移,市场及其对租赁条款的接受程度有很大的不同.  由于安卓版客户端经纪人在销售市场的活跃,他们可以为租赁提供独特的视角.

在你的收件箱中订阅更新
  • 此字段用于验证目的,应该保持不变.
关于作者
在从事商业地产十多年后,伯大尼巴布科克于2014年创立了安卓版客户端. 她从事租赁工作, 管理和安卓版客户端,并利用她在这些领域的经验更好地为客户服务. 2018年,她被《爱博体育竞猜app下载》评为圣安东尼奥40位40岁以下的年轻人之一.

爱博体育竞猜app下载

爱博体育竞猜app下载

我们很想谈谈. 通过下面的链接打电话或发邮件,或填写表格.

  • 此字段用于验证目的,应该保持不变.
紧密联系