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商业地产投资者指南

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超越行业标准,提升商业地产的标杆...
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阅读时间:90分钟|最后更新:2018年11月

作者:Bethany Babcock, MBA, Chad Knibbe, cccim, Dr. 阿米特梅塔

行业介绍

商业地产(CRE)以这样或那样的方式影响着每个人. 从仓库到公寓,从购物中心到办公楼,CRE是一个庞大的行业. 行业内的, 有专业人士和投资者选择缩小他们的焦点和专业知识,可以是一个地理区域, 或更常见的特定产品类型.

由于行业的复杂性和快速变化, 很少看到投资者和专业人士涵盖所有的产品类型. 大多数投资者和专业人士选择有限数量的产品类型和特定的子市场. 其他公司则会将重点缩小到特定的单租户建筑,并将市场范围扩大到全国范围.

许多进入这个市场的人被高净值个人吹嘘的令人印象深刻的回报和数字所吸引, 但也有许多人遭受了重大损失. 这些故事并不经常被分享,但对于新投资者来说,这是一个重要的警告. 作为商业地产的专业人士, 我们创建本指南的目标是提高我们行业投资者的知识基础. 我们相信,受过良好教育的投资者对我们的市场更有利

产品类型

商业地产产品的子类很多,主要有以下几种:

  • 办公室
  • 工业
  • 零售
  • 公寓

其他的子类别包括单租户建筑和自我存储. 单一租户建筑通常是由全国租户(如沃尔格林)占据的零售建筑, 麦当劳, 等. 但有时它们是完全由一个实体租赁的工业或办公楼. 由于其独特的风险和回报,这些类型的建筑是它们自己的产品类型.

资产类别

通常你会听到被标为A、B或C类的投资. 这些分类是高度主观的,并根据子市场和产品类型而有所不同.

在零售和多户住宅中,建筑的年龄通常不是决定等级的因素, 相反,租客在零售区排起了长队,在多户型住宅中享受着便利设施.

偶尔,一个高质量的建筑零售项目会被贴上a类的标签,而不考虑具体的租户. 办公室和工业通常是根据其年龄和设施的组合来分类的. 这些标签可能非常具有误导性,因为它们不能反映投资的风险概况.

租赁类型

商业地产的债务结构

商业爱博体育竞猜app下载收购的债务可以来自多种来源,包括传统银行和信用合作社, 保险公司, 对个人, 给贷款机构提供证券化贷款池, 比如美国政府.

每种类型的债务资本都有自己的优缺点,选择正确的路径取决于你对资产的策略. 这将是长期持有还是短期持有? 主要借款人是否有能力和意愿承担个人追索权? 该物业是否有可靠的现金流,或是否需要重新开发或重租? 高杠杆还是低利率对借款人的战略或资产负债表更有利?

图像

来源:马库斯 & Millichap调查指出,

银行 & 信用合作社

它们的绝大部分债务通常由地方、州和国家银行提供. 银行通常以关系为导向,倾向于根据与借款人关系的优劣来放贷,而不是根据爱博体育竞猜app下载的优劣. 由于这, 在与高净值、高流动性的借款人打交道的交易中,银行能够提供比保险公司更高的杠杆率.

银行收取适度的费用结构,但在借款人希望为贷款再融资或提前收回票据的情况下,不收取提前还款罚款.

类似于资产类别, 租赁类型的分类因产品类型和子市场不同而不同,具有不同的含义. NNN租赁在多租户建筑中的含义与在单一租户建筑中的含义不同,总租赁有很多变化. 每一个和他们的真正含义 对属性的影响 只能通过仔细阅读每一份租约,每一次来确定吗. 下面列出了一些典型的结构:

  • 地面租赁. 地租是最不言自明的分类之一. 土地所有者把土地租给佃户,佃户通常自费建造房屋, 租期在10年到100年之间的建筑.
  • 的租赁. 与土地租赁相对应的是租赁权益,即在土地租赁上建造的结构. 这些利益可以相互独立地进行交易.
  • 全服务总租赁.全服务总租赁是指承租人支付租金,所有增加成本的风险都转嫁给房东,而承租人支付固定金额的租金. 这些租赁结构越来越少,尽管他们的简单,因为他们缺乏吸引力的买家和贷款的商业爱博体育竞猜app下载.
  • 修改后的总租赁. 类似于全服务总租赁, 修改后的总租赁要求承租人支付固定金额,但服务除外, 如公用事业, 哪些会传递给租户.
  • NNN租赁(多租户). NNN租赁受到投资者和贷款人的青睐,因为房东能够与租户共同分担成本上升的风险. 租客通常要支付固定的金额加上额外的租金,其中包括财产税, 财产保险, 和公共区域运营费用(三个N). 而不是让租户在入住时按比例支付每一份账单, 租约规定房东估计全年的总费用,并根据租客的面积每月向租客支付. 在年底的时候, 或者在一年中的某些时候, 该帐户与实际费用和调整是由承租人或房东方类似的托管帐户支付住宅. 在这些租赁中,房东通常只安排和维护公共区域和物业的屋顶,而房客则安排维修和维护自己的暖通空调和套房内的维修.
    需要注意的是,并非所有多租户的NNN租赁都是相同的. 每个租客通常会就可控费用(不包括财产税和保险)以及他们将向业主偿还的管理费金额商定上限, 等.
  • “绝对”NNN租赁(单租户). 绝对单一租户NNN租赁要求租户每月向房东支付固定的税率和所有的财产税, 保险和维修费用由租客直接支付和控制,不涉及房东. 这在肯德基、沃尔玛等全国性租户租赁的建筑中最为常见.
  • NNN租赁(单租户). 类似于单一租户的绝对NNN租赁, 租客承担物业维护的费用和责任,但通常物业税或保险都是由业主支付,并由租客偿还
  • NN租赁(单租).NN租赁经常出现在家庭美元等租户租赁的物业中,通常不包括一项或多项费用,如需要房东参与的屋顶或停车场维护.

保险公司

另一方面,保险公司, 通过通讯员进行贷款,通讯员负责寻找借款人并为他们提供潜在贷款. 与银行不同, 保险公司不以关系为导向,倾向于根据爱博体育竞猜app下载的价值和未来收入流的安全性来做出贷款决定. 因此,他们通常不会为空置房产或重型增值项目提供贷款.

然而, 因为它们的杠杆率较低,而且对爱博体育竞猜app下载的承销严格, 他们可以为项目贷款,而不需要借款人个人担保票据. 来自保险公司的债务通常伴随着低利率和适度的贷款发起费用, 但要求提前退休提前支付罚金.

代理银行

代理贷款机构是银行和抵押贷款经纪人,他们是联邦全国抵押贷款协会(FNMA)等政府贷款项目的通讯员. FNMA贷款仅适用于住宅抵押贷款,因此特别适用于商业爱博体育竞猜app下载领域的多户收购. FNMA从银行购买具有特定参数的票据,以创造并确保市场的流动性,以便银行能够继续提供新的抵押贷款.

这些票据在商业爱博体育竞猜app下载领域具有一些最具吸引力的条款:低利率, 高杠杆, 长期的摊销和适度的前期费用. 这些贷款通常由美国政府担保,因此不需要个人追索权.

银行渠道

尽管现在它在商业债券市场中所占的比例很小, 在2007年底市场崩盘之前,CMBS(商业抵押贷款支持证券)是现金流房产贷款的主要提供者. 也被称为债务抵押债券(cdo), CBMS贷款是一种以产生收入的资产为抵押的贷款池,这些资产作为在公开交易所出售的证券的抵押品. 十年的条款, 延长摊销期至30年, 没有个人的追索权, 在当时,激进的利率使得这些贷款对借款人非常有吸引力.

目前存在的CMBS贷款有许多相同的特点, 然而,利率不再与其他贷款选择竞争,限制了这一领域的增长. cdo的另一个重大缺点是无法提前支付票据, 以及对资产的严格限制,以保护股东的利益.

私人银行

商业贷款领域中增长较快的领域之一是私人贷款机构. 这些人可以是高净值个人或家族理财室的任何人, 专门为提供商业资产贷款而成立的全国性非银行组织和投资基金. 从2008年经济衰退开始,由于当时债务有限,这部分开始增长.

不仅能够提供第一留置权债务, 私人贷款机构正在填补其他债务选择机构不敢冒险的缺口. 他们为开发项目提供贷款, un-stabilized属性, 夹层债务, 过桥融资, 甚至参与股本高达项目成本的100%. 这些贷款的缺点是成本. 私人贷款机构收取高昂的发起费用, 高利率, 偶尔也会要求参与后端利润.

卖方融资

在某些罕见的情况下,爱博体育竞猜app下载的卖方几乎没有债务,并且愿意为卖方提供融资. 大多数卖方融资方案都是短期的, 但偶尔也能以略高于市场利率的价格获得一笔自摊销贷款. 这些机会很难得, 而是为借款人提供一个有吸引力的融资解决方案, 没有评估或发起费用或预付罚金.

商业地产风险

商业地产的风险和暴露程度是多种多样的. 有许多风险常常被低估和忽视, 还有一些则被过分强调. 它是投资者的预测能力, 价值, 减轻那些决定他们作为投资者成功的风险.

一些投资者试图确定可能最安全的投资,结果却将自己暴露在他们没有预见到的其他风险之下. 其他投资者, 舒适地承担各种各样的风险, 但要把风险计入收购成本. 对于商业地产的大多数合格投资者来说,准确地执行这些计算并在买家池中保持竞争力的能力是最大的挑战.

通常, 经验和风险知识最少的买家会获得购买房产的回报,但随后他们会意识到,他们没有考虑到其他买家所承认的风险.

值得注意的是,风险是主观的,取决于每个投资者的个人情况. 一个没有债务的大型家族理财室可能会感到放心,假设有一笔贷款,短期内只剩下一幢租户大楼. 与此形成鲜明对比的是, 个人投资者用自己的退休账户购买房产时,无法为这种风险定价,从而使自己成为该资产的有竞争力的买家.

商业地产的风险类型

空置的风险

在大多数爱博体育竞猜app下载投资机会中,最直接的风险就是空置风险.

许多投资者关注租约到期, 评估该风险时,租户续约的可能性和租赁市场. 除此之外, 投资者也应该评估租户自己以及他们在业务中所面临的风险,这些风险最终也会由他们的房东分担. 这些风险通常会影响承租人完成租约的能力.

展期风险

当租客离开时, 必须评估一个新的因素:更换这些租金需要多长时间,更换这些租金需要多少成本? 这不仅仅是决定新租户何时到来的一个因素, 但更重要的是, 一个质量相似的租户能取代他们吗? 房东需要为房客的改善贡献多少? 次级市场的租赁佣金是多少? 要更换的租赁结构类型是否仍在使用,还是市场已经发生了变化?

这些问题不仅决定了现金流, (或缺乏),而是在租赁发生变化时建筑物本身的价值.

文化转移风险

租户是否会继续租用大型办公空间的风险, 参观传统零售商, 需要驱动通道, 甚至使用杂货店都是由房东和房客共同承担的风险.

在对这些风险进行定价时,投资者必须对他们的次级市场及其发展方向有一个很好的了解.

费用增加的风险

对于要求房东承担部分或全部维护费用风险的租赁类型, 明显的风险包括机械故障和损坏. 然而,更大的风险是房东无法控制的问题,被称为“不可控制的风险”.“这些包括 房产税 和财产保险.

这些不受业主直接控制的因素影响着利润, 或者没有. 正是因为这个原因, 市场正在发生变化,强烈倾向于要求租户分担这些风险的租赁结构.

利率风险

在历史上的不同时期,可变利率的吸引力有所增强,也有所减弱. 这类贷款将利率上升的风险转嫁给投资者.

拥有短期租约和强劲租赁市场的物业比拥有长期租约(甚至是租赁市场疲软的短期租约)的物业更容易应对这种风险.)

再融资风险

如前所述,商业贷款条款通常不是自我摊销. 这是由于银行的规模和利率波动的风险. 典型的贷款机构将提供3至10年的期限,这意味着许多投资者将不得不在其持有期间的某个时间点进行再融资.

投资者不仅必须尝试对期限结束时的未来利率做出现实的假设, 而是他们的财产价值以及以新价值为抵押的新贷款的杠杆量.

市场转移风险

犯罪, 交通状况甚至是停车信号灯都会影响商业地产的性能及其收取租金的能力. 还有一系列其他因素会影响次级市场的租金,包括有竞争力的房产,这些房产在持有期内可能会导致租金下降.

财产风险

典型的电力中心购物中心是由大型零售商锚定的, 较小的零售商通常要求有共同租赁条款. 共有条款允许租户在锚离开中心的情况下搬出或以较低的租金运营.

其他的变化是,如果中心的占用率显著下降,允许类似的缓解条款.

法律风险

立法风险通常集中在一个特定的租户身上. 例如枪支商店、酒类商店、发薪日贷款等. 许多租客在租约中都有条款,如果立法机关通过法律阻止他们继续正常经营,他们可以搬出.

其他风险

同样重要的是要注意一些产品类型, 如零售, 不能像其他产品一样通过降低租金来应对子市场的变化. 这是由于零售商在他们所在地点的巨额投资与他们支付的租金有关. 简而言之, 错误的地点就是错误的地点,即使它对零售商来说是免费的,他们需要的只是正确的入口, 租赁有限公司, 等.

投资商业地产的好处

包括上面提到的所有风险和许多其他风险, 成功驾驭投资市场似乎是不可能的. 有经验丰富的顾问和审慎的态度, 然而, 许多投资者发现,与其他投资形式相比,他们更喜欢商业爱博体育竞猜app下载. 以下列出了一些原因:

税收优惠

如今,美国国税局(IRS)的规定允许投资者冲销对房产进行改造后的折旧 . 这给投资者带来了税收优惠,而房产仍在增值. 在这个场景中, 从税收的角度来看,实际的改善在31个过程中被注销.5年. 这一税收优惠抵消了从物业收到的现金,这有助于提高投资者的税后回报. 许多投资者实行所谓的成本隔离,这允许投资者将物业的各个组成部分(如暖通空调)分开,并在更短的时间内对它们进行折旧,从而进一步提高收益.

另外, 许多所有权结构允许增加的价值通过所谓的1031交换到另一个财产或在出售时的财产,并延迟对价值增加的税款支付.

稳定

而传统证券的价值每分钟都在变化, 商业地产的变化需要更长的时间. 这使得投资者能够做出相应的反应和调整他们的策略. 长期租赁条件, 强大的租户混合, 长期或无债务都可以提高投资者在商业地产中的地位的稳定性. 很少有其他投资工具能够提供给投资者这样的前置期,同时也有机会在发生变化时修改他们的投资策略.

多样化

投资商业地产的另一个巨大好处是多样化. 虽然有些事件会对整个市场产生负面影响, 有一些特定的资产类型,它们对各种风险的反应不同. 多元化投资组合可以抵御与市场相关的许多风险,并使投资者在购买额外资产时更具竞争力,因为他们的全球风险状况可能与专注于某一特定资产类型的投资者有所不同.

更高的回报

大多数投资者选择商业地产的主要原因是其整体表现相对于一般股票市场. 从10年和20年的平均水平来看,对商业爱博体育竞猜app下载投资者来说,市场的波动性以及整体回报都要高于股市.

计算商业地产收益

商业地产的回报和风险一样难以识别.

承保这些机会的质量差别很大,直接影响所述回报的可靠性. 由于承销技术因分市场和市场条件的不同而有所不同,因此几乎没有标准化. 另外, 在同一时间点,同一地产的广告回报差异超过200个基点,这种情况并不罕见. 这种差异主要是由于买家对收入流的评估与他们是否有能力或未能正确核算费用之间的差异. 对于新投资者来说,这是该行业最令人惊讶的方面之一.

资本化(CAP)比率

评估商业地产价格的最简单但也有缺陷的系统是CAP比率. 它本质上是不考虑债务的预期(而非历史)财产的回报. 它也可以被看作是如果房产是在税前全额现金购买的回报.

这个公式是:净营业收入除以CAP比率,等于财产的价值.

净营业收入/上限率=价值

使用这个模型的价值变化, 发生的原因是投资者对净营业收入的确定方式不同. 有些包括当前租金(即使房客即将搬走), 而其他人则承担预定的租金增加, 但没有意识到. . 其他承保方案甚至假设租户将偿还他们实际上不太可能偿还的费用(例如,拖欠租金的租户实际上无法偿还业主增加的物业税).

尽管如此, 尽管有缺陷, CAP利率是大多数商业地产投资界的主要估值模型.

如何确定CAP费率?

上限利率本质上是一种风险回报,它由市场对风险的偏好决定. 它是对上述所有风险以及个人投资者情况的汇总.

内部收益率(IRR)

内部收益率是一个更准确的观点,它考虑了持有期间的各种情况. 计算内部收益率的最大挑战是销售价格的假设. 正是这个假设在计算中起着最大的作用, 乐观的投资者或爱博体育竞猜app下载专业人士会过分夸大吗. 内部收益率本质上是折现的现金流.

净现值(NPV)

净现值(NPV)通常不用于商业爱博体育竞猜app下载的评估. 在简化条件, 净现值根据投资者要求的最低回报对预期现金流进行贴现. 一般来说, 根据这个利率折现未来的现金流, 如果项目显示出正的净现值,就值得考虑.

现金对现金

现金对现金的回报本质上是投资的现金和在某一年收到的现金之间的关系. 这是计算收益的一种常用方法. 它也, 然而, 在一个大空缺或其他变化迫在眉睫的情况下,在现金回报上显示一个高的年份是否会被误解. 重要的是评估和尝试预测在持有期内每年的现金回报.

如何开始投资商业地产

在过去, 商业地产的成功投资者来自于知识和资产世代共享的传统场景. 第二种进入市场的方式是通过爱博体育竞猜app下载专业人士,如经纪人,他们能够利用自己的行业知识为自己和合作伙伴寻找和获取机会.

根据特定项目的股权需求,与交易撮合者关系最密切的人偶尔也会获得股权机会. 由于美国证券交易委员会(Securities and Exchange Commission)对广告的限制,这些机会通常被保存在一个紧密的网络中.

美国证券交易委员会的规定近年来有所改变. 这些新规放宽了投资行业的限制,允许商业地产的一般广告机会. 这使得更大一部分的市场能够获得商业爱博体育竞猜app下载的投资. 这些机会中的大多数仍然要求投资者被认为是合格投资者(链接在这里),由国税局定义. 这一规则背后的逻辑是防止无知的投资者进入一个不受监管的证券发行环境.

规则的改变提供了额外的机会,为普通公众投资少量的法规D提供了机会. 这就是俗称的众筹.

值得注意的是,据估计,超过80%的商业爱博体育竞猜app下载投资都涉及某种形式的合伙关系. 这是由于在初始和持有期间都需要大量的资本要求.

对于那些决定在没有合作伙伴的情况下进入投资爱博体育竞猜app下载的投资者, 较小的交易通常不低于1美元,000,000. 贷款环境, 而不断发展的, 通常情况下,它只提供被购买资产价值的70%的债务融资. 因此, 商业地产的典型初始投资,即使是最小规模的投资,也在300美元之间,000年和500美元,首付是1万. 另外, 银行通常需要一份资产负债表,证明借款人的净资产至少等于总资产的价值. 还需要注意的是,由于较小的购买价格, 的需求, 因此,这类资产的回报通常低于具有较高资本要求(供求关系)的类似风险配置。

没有100万美元购买力的投资者通常会选择与合作伙伴投资. 即使拥有雄厚的购买力,他们也会经常加入合伙企业,以将风险分散到多种资产上.

集资”网站 近年来,这些投资者是否更容易获得识别和融资机会. 在使用这些方法时应格外谨慎,因为承销和广告是由拥有不同经验和技能的个人完成的,而且这个行业基本上不受监管,缺乏一致性.

商业地产基金的成功并不取决于广告上的回报,甚至也不取决于历史回报(因为计算这些回报的方法是非常主观的). 基金的成功在很大程度上取决于基金高管和资产管理团队的背景和经验.